Yapı tasarruf sandığı (YTS), konut sahibi olmak isteyen bireylerin belirli bir süre yaptıkları tasarruf karşılığında, piyasa şartlarından bağımsız, düşük faiz oranlı kredi kullanmasını öngören “kapalı havuz” konut finansman sistemidir.
Sistemin sürekliliği, temel olarak konut satın almak isteyen yeni ev sahibi adaylarının YTS Sistemi’nde oluşturulan ve tüzel kişiliğe sahip olan tasarruf sandığına aktardıkları fonlara bağlıdır. YTS Sistemi, konut arzı ve sermaye oluşumuna katkıda bulunarak ekonomiye fayda sağlar.
Yapı Tasarruf Sandıklarının İşleyişi
Yapı tasarruf sandıkları, biriktirdiği tasarrufları konut almak isteyenlere vermek üzere kurulmuştur. Konut alanında faaliyet göstermeleri esastır. YTS'ler yapıları itibarıyla bireysel emeklilik sistemi ile benzerlik arz etmektedir. Yardımlaşma temeline dayanan YTS sisteminin amacına ulaşabilmesi için faiz oranlarının olabildiğince düşük tutulması hedeflenmiştir. Böylece, bireyler tasarrufları için daha düşük bir getiriye razı olurken kullandıkları kredilerin faiz oranı da piyasa koşullarının oldukça altında yer almaktadır.
Yapı tasarruf sandıklarının işleyişi sözleşme üzerinden sağlanır. Sözleşmede konut edinmek isteyen kimsenin, ne kadar süre boyunca ne tutarda prim yatıracağı, tasarruflara ve tasarruf süresi sonunda kullanılacak krediye uygulanacak faiz oranı gibi kriterler yer alır. Sadece süreci başarıyla bitirenler sandıkta biriken tasarruflarını çekebilir ve sandıktan konut kredisi kullanmaya hak kazanabilmektedir.
Kira öder gibi ev sahibi olun!
RUUF ile istediğiniz eve peşinat ödemeden sahip olun, içinde hemen oturmaya başlayın.
Hemen Başvur Yapı Tasarruf Sandıklarının Avantajları
Yapı tasarruf sandıkları, birikim ve konut kredisi aşamalarında önceden belirlenen sabit faiz oranı üzerinden işlem yapıldığı için piyasada meydana gelen dalgalanmalardan etkilenilmez. Ev sahibi adaylarına, konut finansmanı için vade sonunda yapı tasarruf sandığından elde edilen toplam bakiyeye ek olarak başka bir finansal kuruluştan kredi alarak malî kaynakların dengeli bileşimini oluşturma imkânı da vermektedir.
Yapı tasarruf sandıklarının diğer avantajı borç kullananların kredilerini erken kapatmak istemeleri durumunda herhangi bir ceza ödemesi ile karşılaşmamalarıdır.
Dünyada YTS Uygulamaları
1800'lerde konut kooperatifleri, artan konut talebine yanıt olarak mevduat kabul etmeye ve üyeleri dışındaki kişilere de kredi vermeye başlamıştır. Tasarruf kurumları; tasarruf ve kredi kurumlarıyla tasarruf sandıklarından oluşur. İpotek bankacılığı şirketleri; mevduat kabul etmeyen yapıda olup varlıklarının önemli kısmını oluşturan ipotekler belli büyüklüğe geldiğinde ikincil pazarda satılmasını sağlarlar.
ABD’de konut finansmanı, ipotek piyasasına yönelik bir eğilim göstermiş, büyük ölçüde “kamu katılımı” yoluyla ortaya çıkmıştır.
Düşük ve orta gelirli hane halklarının konut edinebilmesi için kurulan ilk dönem yapı toplulukları, üyelerin düzenli şekilde para yatırdığı ve tüm katılımcılar ev sahibi olana kadar kura çekilişi ile her dönem bir üyeye ev alabilmesi için finansman sağlanan basit organizasyonlardı.
Zaman içerisinde kuruluşlar, kurumsal yapıya kavuşarak bireysel tasarrufları mevduat şeklinde toplayıp ve bunları ipotekli konut kredisi şeklinde kullandıran finansal aracılar haline dönüşmüştür. Tarihte bilinen ilk yapı topluluğu, 1775 yılında Birmingham halkı tarafından kurulan “Ketley Building Soceties” adlı kuruluştur.
Alman konut finansman sisteminde faaliyetlerini sürdüren başta ipotek bankaları olmak üzere tüm kurumlar uzun vadeli kredi verebilmek için gerekli olan fonları çoğunlukla, “pfandbrief” adı verilen “ipoteğe dayalı tahvilleri” ihraç ederek sağlamaktadırlar.
Günümüzdeki bütün yapı toplulukları açık fonlama mekanizmalarıyla, tüm kesimlerden mevduat toplayarak ve kısmen menkul kıymet ihraç ederek finansman kaynağı sağlarken elde ettiği kaynakla konut kredisi kullandırma başta olmak üzere, gayrimenkul finansmanına ilişkin diğer hizmetleri sunmaktadırlar. Bu kuruluşların farkı, sundukları finansmanın değişken faizli olmasıdır.
Değişken faizli kredi verebilmeleri nedeniyle göreceli olarak yüksek LTV (Lifetime Value - Yaşam Boyu Değer) oranına sahip (%90) krediler verebilmekte ve kredileri çoğunlukla bilanço içinde tutma yoluna gitmektedirler (Hepşen, 2010). Diğer taraftan, karşılıklılık esasına göre faaliyet gösteren yapı toplulukları, maliyet artı kâr esasına göre faaliyet göstermekte konut kredi ve mevduat faizlerini Yapı Toplulukları Birliği’nin (Building Societies Association) tavsiye niteliğinde belirlediği oranlarda halka sunmakta bu şekilde BSA aracılığıyla kolektif şekilde hareket etmektedirler.
Türkiye'de Yapı Tasarruf Sandıkları
1950’li yıllarda Alman sandıkları örnek alınarak yeni bir yapılanma çalışmaları başlatılmıştır. Bu dönemde Emlak Bankası’nın kuruluşu ile ilgili mevzuatta yapılan düzenleme sayesinde, banka bünyesinde tasarruf sandıklarının kurulmasına imkân tanınmıştır. 1951 yılında Emlak Bankası, Almanya YTS’nın kurulması için çalışmalara başlamıştır.
Bankanın oluşturduğu YTS Sistemi ile bireyler hem kendi tasarruflarını kullanarak hem de sandıktan kredi alarak konut edinme imkânına kavuşmuşlardır. Kurulan sandıktan yararlanabilmek için bireylerin en az yatırılması gereken miktarı bir yıl tasarruf hesabında bekletmesi koşulu bulunmaktadır. Kurulan sandık sistemi, 1963’lere kadar konut kredisinde devam etmiştir.
Günümüzde YTS’lerin uygulanışı dört aşamalı bir yapıya sahiptir.
- Tasarruf sözleşmesi yapılması yani sözleşme aşaması
- Tasarruf dönemi yani tasarruf aşaması
- Yapılan tasarrufların geri alınması ve kredi kullanımı yani kredilendirme
- Kredi geri ödemesi yani kredi aşamasıdır.
Türkiye'de konut üretimi için gerekli kaynakları sağlamak amacıyla, bireylerin birikimlerinin bu alana yönlendirilmesi çeşitli yöntemlerle teşvik edilmektedir. Bilinen tipik uygulamalardan biri de yapı tasarruf sistemidir. Türkiye’de bu sistemin zaman zaman başta Emlak Kredi Bankası olmak üzere, çeşitli bankalar ve Toplu Konut İdaresi aracılığı ile uygulandığı görülmektedir.
Yapı Tasarruf Sandıklarının Ekonomiye Etkileri
Yapı tasarruf sandıkları, birikimleri artırarak sermaye birikimini sağlar. Yatırımlara ivme kazandırır ve cari açığı azaltarak ülkenin makroekonomik kırılganlıklarını azaltır. Yüksek enflasyon ve konut fiyatlarındaki dalgalanmalar gibi sorunların yaşandığı ülkelerde, sisteme kamunun desteği gerekir. Benzer ülkelerde bu sistemleri başarıyla uygulayan devletler, ilk aşamada önemli teşvikler sağlamıştır.
Örneğin, Almanya ve Avusturya gibi ülkelerde yapı tasarruf sandığı sistemi, devletin sağladığı teşvikler ve vergi indirimleri sayesinde iyi noktalara gelmiştir. Bu ülkelerde hükümetler, bireyleri tasarruf yapmaya ve birikimlerini konut yatırımlarına yönlendirmeye teşvik ederek ekonomik istikrarı ve büyümeyi sağlamıştır. Türkiye'de de benzer bir modelin uygulanması, yüksek enflasyon, dalgalı konut fiyatları gibi sorunların üstesinden gelmek için etkili bir çözüm olabilir.
Konuta Erişilebilirlik İçin Alternatif Yöntemler
Konvansiyonel bankacılık sistemine alternatif Yapı tasarruf sandıkları (YTS) gibi alternatif finansman yöntemleri, özellikle konut sektöründe erişilebilirlik ve sürdürülebilirlik sağlama potansiyeline sahiptir.
YTS'ler, üyelerin birikimlerini bir araya getirerek düşük maliyetli konut kredileri temin etmek amacıyla konut edinme fırsatı sunarlar. Böylece gelir seviyesi düşük bireylerin ve orta gelir grubuna mensup olanların konut sahibi olmaları desteklenir. YTS'ler ekonomik istikrarı artırarak konut talebini karşılayabilir ve inşaat sektörünü canlandırabilirler.
Bununla birlikte, farklı finansman yöntemleri de konut sahibi olmayı kolaylaştırmak için geliştirilmiştir. Bu yöntemler, YTS'lerin sunduğu avantajların ötesinde, daha geniş bir kitleye hitap ederek ev sahibi olmayı mümkün kılar. Özellikle, ödeme planlarının esnekliği ve düşük maliyetler, konut edinmeyi daha cazip hale getirir.
Alternatif finansman yöntemleri arasında olan Parça Parça Sahiplik Sistemi’nin sunduğu esneklik ve ödeme kolaylıkları ev sahibi olmayı daha erişilebilir kılar. Düzenli geliri olan herkes, parça parça sahiplik sistemiyle ev sahibi olabilir. Uzun yıllar boyunca faiz ödemeden istenilen eve sahip olma imkânı sunar. Yapı tasarruf sandıklarında olduğu gibi birikim yapabilmek mümkün. Hemen içinde oturmaya başladığınız sistemde isterseniz birikiminizi yapar isterseniz evin %100’üne RUUF ile sahip olabilirsiniz.
Paylaş
